Giải chấp là gì? Khi nào cần giải chấp? Điều kiện và thủ tục

Giải chấp là một trong những thủ tục quan trọng cần thực hiện khi đến hạn trả nợ gốc của gói vay thế chấp. Giải chấp trễ hạn sẽ khiến bạn dính phải nợ xấu và không thể thực hiện vay vốn, vay mua trả góp. Nội dung dưới đây U.S Vietnam Trade Council sẽ giúp bạn hiểu sâu hơn về giải chấp là gì và các thủ tục để quá trình giải chấp diễn ra suôn sẻ nhất.

Giải chấp là gì?

Giải chấp có tên gọi khác là xóa thế chấp hay xóa đăng ký thế chấp. Đây là hình thức xóa bỏ/giải trừ thế chấp đối với tài sản đảm bảo (như xe ô tô, bất động sản) tại ngân hàng vay vốn.

Tài sản thế chấp ngân hàng chỉ được giải chấp khi hợp đồng vay đã được thanh lý. Quá trình giải chấp sẽ được thực hiện tại văn phòng công chứng hay văn phòng đăng ký đất đai.

Trong trường hợp đến hạn trả nợ gốc, người vay không thanh lý hợp đồng, tức không thực hiện giải chấp thì khoản nợ sẽ được quy vào nợ quá hạn. Nếu thời gian quá hạn trên 90 ngày thì đó sẽ được xem là nợ xấu. Tệ nhất là tài sản đảm bảo sẽ bị Ngân hàng thu hồi và đem phát mại.

Để giúp bạn dễ hiểu nhất về giải chấp là gì, mời bạn theo dõi ví dụ minh họa dưới đây:

• Anh A muốn thế chấp căn nhà 3 tầng của mình tại ngân hàng B. Để được ngân hàng B phê duyệt khoản vay thế chấp, anh A cần chuyển các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng tài sản (như giấy chứng nhận sổ đỏ, giấy tờ về quyền sở hữu đất…) cho ngân hàng. Để có các giấy tờ này thì anh A cần đi công chứng tại văn phòng công chứng.
• Ngân hàng sẽ cất giữ và bảo quản các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng tài sản trong thời gian vay vốn.
• Chỉ khi anh A thanh toán đủ gốc và lãi cho ngân hàng theo quy định, anh A mới có quyền nhận lại các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng tài sản.
• Kế đến, anh A sẽ tiến hành thủ tục xóa thế chấp (giải chấp) tài sản của mình tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện/quận để kết thúc giao dịch vay vốn.

Khi nào cần phải giải chấp?

Thông thường cứ đến ngày đáo hạn hợp đồng vay tín chấp, người đi vay sẽ tiến hành thanh toán tiền gốc và lãi cho ngân hàng. Sau đó là tiến hành thủ tục giải chấp.

Tuy nhiên trong một số thời điểm cấp bách, cần thanh lý hợp đồng vay vốn trước hạn như dưới đây thì bạn cũng cần tiến hành giải chấp:

• Bạn muốn tất toán khoản vay trước hạn.
• Bạn có nhu cầu chuyển đổi tài sản thế chấp khác.
• Bạn cần bán tài sản thế chấp.
• Bạn muốn tham gia gói vay mới tại chính ngân hàng đã vay vốn ban đầu.
• Bạn có nhu cầu chuyển qua thực hiện vay vốn tại một ngân hàng khác.

Hậu quả khi không giải chấp đúng hạn

Không riêng chính chủ thể người vay mà người thân của người vay cũng sẽ phải chịu một số hệ luỵ nhất định khi không giải chấp đúng hạn. Bên cạnh đó, việc người đi vay không hoàn thành nghĩa vụ thanh lý hồ sơ theo quy định cũng mang đến không ít bất lợi cho ngân hàng.

1. Đối với người vay

Nếu giải chấp không đúng hạn, người vay sẽ phải đối mặt với những hậu quả sau đây:

• Gói vay được quy vào danh sách nợ quá hạn.
• Những khoản vay quá hạn trên 90 ngày sẽ được cập nhật vào danh sách nợ xấu của CIC (Trung tâm thông tin tín dụng Quốc Gia). Lúc này, điểm xếp hạng công dân và điểm tín dụng của người vay sẽ bị giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động vay vốn tiếp theo.
• Ngoài nợ gốc và tiền lãi, người vay phải trả thêm phí phạt quá hạn theo quy định của ngân hàng.
• Đối mặt với việc bị ngân hàng gọi điện, gửi thông báo và tới tận nhà liên tục để nhắc nhở về việc thanh toán nợ.

2. Đối với ngân hàng cho vay

Việc khách hàng giải chấp không đúng hạn cũng gây ra một số hậu quả ảnh hưởng không ít đến ngân hàng cho vay và Ngân hàng Nhà nước.

• Cán bộ, nhân viên tín dụng ngân hàng bị ảnh hưởng uy tín khá nhiều về khía cạnh năng lực cho vay.
• Tài sản đảm bảo cho gói vay thế chấp bị đem ra định giá lại và phát mại.
• Ngân hàng Nhà nước sẽ phải trích một khoản dự phòng bù cho khoản vay đã làm giảm thu nhập của ngân hàng cho vay. Trong trường hợp, tỷ lệ trích dự phòng quá cao, ngân hàng cho vay sẽ rơi vào danh sách bị kiểm soát đặc biệt bởi Ngân hàng Nhà nước, tức một số quyền lợi của ngân hàng cho vay sẽ bị hạn chế.

Thủ tục giải chấp ngân hàng

Khách hàng cần biết được thủ tục giải chấp tại ngân hàng ra sao để có thể thuận lợi tránh được những rắc rối không cần thiết.

1. Giải chấp sổ đỏ

Để tiến hành giải chấp sổ đỏ, khách hàng cần chuẩn bị kỹ bộ hồ sơ giải chấp bao gồm:

• 01 đơn xin xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
• 01 bản chính Giấy chứng nhận giá trị tài sản (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền trên đất).
• Trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên thế chấp tài sản thì phải có 01 văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc 01 văn bản thông báo giải chấp của bên nhận thế chấp.
• CMND hoặc CCCD bản chính.
• 01 Giấy ủy quyền công chứng nếu người đăng ký là người được ủy quyền. Trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

Quy trình giải chấp sổ đỏ cụ thể như sau:

• Bước 1: Người yêu cầu giải chấp tiến hành nộp hồ sơ giải chấp sổ đỏ đã chuẩn bị tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện/quận.
• Bước 2: Người yêu cầu xóa đăng ký giải chấp thực hiện bổ sung các loại giấy tờ còn thiếu/sai theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
• Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện xét duyệt hồ sơ. Thông thường sẽ mất không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
• Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền triển khai xóa đăng ký thế chấp trên giấy chứng nhận và xóa trong sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo đúng quy định pháp luật.
• Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền gửi trả đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp đã được đóng dấu xác nhận hoàn tất giải chấp cho bên yêu cầu đăng ký.

2. Giải chấp xe ô tô

Nếu bạn muốn giải chấp xe ô tô (xe hơi) thì cần chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ dưới đây:

• 03 giấy thông báo hoàn thành nghĩa vụ nợ với ngân hàng.
• 01 đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp tài sản ô tô.
• 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng xe ô tô.
• 01 cà vẹt xe ô tô.

Sau khi chuẩn bị đủ giấy tờ để làm hồ sơ giải chấp, khách hàng thực hiện quy trình theo như dưới đây:

• Bước 1: Nhận lại giấy đăng ký xe và giấy thông báo hoàn thành nghĩa vụ nợ từ ngân hàng.
• Bước 2: Làm đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.
• Bước 3: Nộp hồ sơ tới văn phòng công chứng đã đăng ký thế chấp ban đầu.
• Bước 4: Văn phòng đăng ký và phòng cảnh sát giao thông nơi đăng ký xe sẽ thực hiện giải chấp theo yêu cầu và thông báo giải chấp đến người đưa yêu cầu.

Người yêu cầu giải chấp có thể kiểm tra kết quả tại website chính thức của Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư Pháp theo các bước sau:

• Bước 1: Truy cập https://dktructuyen.moj.gov.vn/
• Bước 2: Chọn Tra cứu thông tin, tiếp theo tiến hành nhập 1 trong 3 thông tin theo biểu mẫu hệ thống yêu cầu bao gồm mục số đơn đăng ký thế chấp, bản bảo đảm và số khung xe.
• Bước 3: Nếu hệ thống hiển thị kết quả “Tài sản không thế chấp” hoặc “Tài sản đã hoàn tất thủ tục xóa thế chấp” thì có nghĩa yêu cầu xóa đăng ký thế chấp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Giải chấp căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư chưa được giải chấp thì hợp đồng mua bán sẽ không có hiệu lực. Trong trường hợp, chủ đầu tư dự án không thể trả nợ cho ngân hàng thì căn hộ mà bạn đã mua sẽ nằm trong danh sách phát mãi tài sản của ngân hàng.

Để tránh “tiền mất tật mang”, tốt nhất bạn nên yêu cầu chủ đầu tư giải chấp sổ hồng trước khi chính thức làm hợp đồng mua bán. Quy trình yêu cầu giải chấp cụ thể như sau:

Bước 1: Kiểm tra tình trạng thế chấp của dự án thông qua 3 cách.

• Cách 1: Kiểm tra tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (Căn hộ thuộc dự án nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai).
• Cách 2: Kiểm tra tại Cục Đăng ký giao dịch.
• Cách 3: Kiểm tra tại Ngân hàng cho vay vốn

Lưu ý: Để kiểm tra được bạn cần phải biết tên chủ đầu tư, các bên hợp tác, hồ sơ đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư.

Bước 2: Liên hệ và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục giải chấp cho căn hộ bạn định mua.

Bước 3: Ngân hàng tiến hành làm đơn thông báo giải chấp/văn bản xóa đăng ký thế chấp và xác nhận với phòng Tài Nguyên và Môi trường. Lúc này, khi yêu cầu giải chấp đã được phê duyệt, bạn có thể an tâm ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Phí giải chấp tài sản là bao nhiêu?

Mức phí giải chấp tài sản thường phụ thuộc vào từng trường hợp khác nhau. Thông thường, mức phí này dao động trong khoảng 0,3 – 0,4%/ngày. Quá trình giải chấp diễn ra vô cùng nhanh chóng tầm 3 – 5 ngày.

Kết luận

Như vậy là chúng tôi đã cung cấp cho bạn các thông tin chi tiết liên quan đến giải chấp. Hy vọng qua bài viết, bạn đã biết được giải chấp là gì cũng như điều kiện và thủ tục để phục vụ tốt nhất cho công tác giải chấp sắp tới.